¿Qué es un contrato de intermediación inmobiliaria?
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Contrato de intermediación para la compra venta
El contrato de intermediación para la compra venta inmobiliaria es el negocio jurídico por el que una persona (cliente) encarga a otra (agente), la compra o venta de una vivienda a una tercera persona bajo unas condiciones previamente pactadas. Esto es, el profesional tiene como objetivo facilitar la aproximación entre el comprador y el vendedor con el objetivo de que la compraventa se perfeccione. A modo de ejemplo, este sería el supuesto en que una persona quiere vender un piso y se dirige a un agente inmobiliario para que lo publicite y encuentre un posible comprador. En este caso, el agente actúa como un intermediario que presta unos servicios encaminados a la búsqueda de compradores, pero nunca intervine propiamente en el contrato ni tampoco actúa como mandatario. Una vez localizado el comprador y perfeccionada la compraventa, recibirá la correspondiente remuneración previamente pactada.
Por todo ello, el contrato de intermediación inmobiliaria se podría definir como aquel contrato en el que una de las partes se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un contrato de compraventa entre la otra parte y un tercero que deberá de buscar.
Para el supuesto de que una persona decida encargar a otra la compraventa de una vivienda, es más que recomendable firmar la correspondiente hoja de encargo, básicamente para fijar claramente las condiciones de la perfección del contrato, y en su caso evitar reclamaciones futuras. El contrato de intermediación inmobiliaria no aparece expresamente regulado en nuestro Código Civil, por lo que para fijar su contenido y desarrollo deberíamos estar al principio básico de la libertad de pactos entre las partes.
Las partes podrán pactar libremente las condiciones contractuales, si bien es cierto que el citado contrato deberá identificar claramente las partes contratantes, fijar el objeto del encargo (comprar/vender un inmueble), el plazo estipulado para ello, el precio, y la comisión por las gestiones efectuadas en la calidad de intermediario. Asimismo, resulta habitual establecer una cláusula de exclusividad en la que se establece que el agente es el único autorizado para intervenir en la compraventa del inmueble durante un tiempo determinado, que de forma expresa puede ser prorrogado. Para el supuesto de que se infligiera la cláusula de exclusividad, habitualmente se establece una penalización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, que se puede corresponder al abono íntegro de la comisión previamente pactada.
A fin de plasmar este acuerdo, ambas partes deben elaborar un contrato de intermediación inmobiliaria, en el que se considerará los siguientes aspectos fundamentales de acuerdo a la situación actual (casados, solteros, bienes mancomunados, etc., etc.:
Consignar los datos personales de todos los intervinientes, determinando la calidad de propietarios que tiene la pareja de esposos (sociedad conyugal).
Consignar al Agente inmobiliario, nombre completo, INE, domicilio, N.º de Registro de Agente Inmobiliario ante el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
Identificar la ubicación del inmueble que se venderá, así como el número de partida registral donde conste que la pareja de esposos son los propietarios del inmueble.
Determinar con claridad el precio de venta del departamento, así como el porcentaje del precio total de la transferencia de compraventa de dicho inmueble, que cobrará José. Indicando además, en qué momento se cancelará la comisión al agente inmobiliario (por ejemplo a la firma de la minuta de compraventa o a la firma de la escritura pública).
Señalar el plazo de vigencia que tendrá este contrato, pudiendo establecerse una prórroga automática de dicho plazo, previa comunicación; vale decir si se pactó que el contrato sea por 3 meses, una vez finalizado estos 3 meses los propietarios pueden comunicar a José que el contrato se amplíe a 3 meses más.
Por último, se puede pactar que la pareja de esposos se comprometen a no contratar a otro agente inmobiliario, caso contrario deberán pagar a José un porcentaje establecido (3% por ejemplo) del precio de venta del departamento, como una indemnización por daños y perjuicios a favor de José.
El contrato de intermediación tiene una formalidad de acuerdo a la ley
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El contrato de intermediación para la compra venta inmobiliaria es el negocio jurídico por el que una persona (cliente) encarga a otra (agente), la compra o venta de una vivienda a una tercera persona bajo unas condiciones previamente pactadas. Esto es, el profesional tiene como objetivo facilitar la aproximación entre el comprador y el vendedor con el objetivo de que la compraventa se perfeccione. A modo de ejemplo, este sería el supuesto en que una persona quiere vender un piso y se dirige a un agente inmobiliario para que lo publicite y encuentre un posible comprador. En este caso, el agente actúa como un intermediario que presta unos servicios encaminados a la búsqueda de compradores, pero nunca intervine propiamente en el contrato ni tampoco actúa como mandatario. Una vez localizado el comprador y perfeccionada la compraventa, recibirá la correspondiente remuneración previamente pactada.
Por todo ello, el contrato de intermediación inmobiliaria se podría definir como aquel contrato en el que una de las partes se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un contrato de compraventa entre la otra parte y un tercero que deberá de buscar.
Para el supuesto de que una persona decida encargar a otra la compraventa de una vivienda, es más que recomendable firmar la correspondiente hoja de encargo, básicamente para fijar claramente las condiciones de la perfección del contrato, y en su caso evitar reclamaciones futuras. El contrato de intermediación inmobiliaria no aparece expresamente regulado en nuestro Código Civil, por lo que para fijar su contenido y desarrollo deberíamos estar al principio básico de la libertad de pactos entre las partes.
Las partes podrán pactar libremente las condiciones contractuales, si bien es cierto que el citado contrato deberá identificar claramente las partes contratantes, fijar el objeto del encargo (comprar/vender un inmueble), el plazo estipulado para ello, el precio, y la comisión por las gestiones efectuadas en la calidad de intermediario. Asimismo, resulta habitual establecer una cláusula de exclusividad en la que se establece que el agente es el único autorizado para intervenir en la compraventa del inmueble durante un tiempo determinado, que de forma expresa puede ser prorrogado. Para el supuesto de que se infligiera la cláusula de exclusividad, habitualmente se establece una penalización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, que se puede corresponder al abono íntegro de la comisión previamente pactada.
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